Miljonprogrammet - Långsiktighet på villovägar

Fastighetsägarnas branschorganisation vill ta bort hyresregleringen för att fritt kunna höja hyrorna. Assar Lindbeck, ekonomiforskare håller med och anser även att de kommunala bolagen behöver sälja av delar av sitt bestånd för att ha råd att rusta upp de hus de har kvar.

Så vem skall nu betala för kalaset för det som finns kvar? Om vi bara ser till hyresgästerna i storstäderna så är ekonomiskt svaga socialgrupper överrepresenterade dvs arbetslösa, pensionärer, ensamstående mödrar etc. Ofta är de hänvisade till lågavlönade yrken inom t.ex. vård och omsorg. Det är redan idag svårt att på sjukhus och vissa serviceföretag få tag i kompetent personal. Om dessa hyresgäster tvingas flytta till orter där hyran är bättre anpassad till lönen så uppstår ett dubbelt resursproblem. Kommunen kan inte betala högre löner till en arbetskraft som ändå inte finns tillgänglig. Det blir ju för dyrt att flytta in till storstaden. Bemanningsföretag gnuggar händerna och kommunen biter sig i svansen och får dra ner på servicen då budgeten inte räcker till. Det här är enkla marknadsmässiga principer där begreppen efterfrågan och tillgång är grundläggande byggklossar.

I Stockholm har ansvariga politiker i allmännyttan redan sålt av de mest attraktiva delarna av bestånden till de som har råd - för ett pris oftast långt under marknadsvärdet. Vinst har man dessutom rikligt plockat ut ur bostadsbolagen under åren. Carl Cederschiöld (m), finansborgarråd, tog ut ett par miljarder med förklaringen att: ”Man kan inte konfiskera något som man äger. Det är stockholmarna som äger bostäderna, inte hyresgästerna...”. Förvaltningsrätten har nyligen fått in en överklagan från ett par hyresgäster i Stockholms allmännytta, då ägarna vill fortsätta ta ut stora vinster även ur framtidens krympande allmännytta.

Barnet i HC Andersens saga, Kejsarens nya kläder, skulle mycket väl kunna utropa:

Om fastighetsägaren inte förvaltar sitt hus hur går det då med underhållet? 

Nu står miljonprogrammet naket och fryser utan kläder. De ansvariga sitter framför en annan brasa och beundrar ”sina nya kläder”. Plaggen är av det fashionabla märket ”Marknadsmässiga principer”. En riktigt bra affärsidé om vi låter bli att se på baksidan av myntet.

...

Att ljuga elegant med retorik

På Brännpunkt SVD, skriver Pelle och Christer med en mustig och ödesmättad retorik:

Denna förhandlingsstrategi (Hyresgästföreningens) är en av orsakerna till att ett gigantiskt underhållsberg byggts upp hos många fastighetsbolag. I förlängningen kräver Hyresgästföreningen sedan att skattebetalarna ska stå för kostnaderna för det bortprutade underhållet.

Vilka sakfakta bygger då dessa herrar sin hypotes på?

Långsiktigheten har bolaget skött alldeles på egen hand i årtionden och alltid följt ägarens direktiv enligt ”affärsmässiga principer”. Pelle har alltid stolt pratat om det uppdrag och det ansvar han har inför ägaren och de direktiv han måste följa. Låt oss nu se på dessa bolag som Hyresgästföreningen skall ha utarmat under så lång tid. Vad säger omvärlden och vår historia om dessa fastighetsbolag?

I AffärsVärldens artikel: Bostäder bättre än börsen, från 21 september 2011, går det att läsa: ”Svenska fastighetsbolag gjorde rekordresultat 2010 och sitter nu med stinna kassor redo att investera i hyresfastigheter.”

Att driva ett bostadsbolag enligt ”affärsmässiga principer” kan som sagt bli mer lönsamt än bankverksamhet och aktier. Bolaget tar bara ut en årligen ackumulerad ränta i form av hyreshöjningar som alltid ligger gott över inflationsindex - utan att ens låna ut några medel. Bolaget kan i stället placera sina ekonomiska medel i placeringar som ger ytterligare vinst. En dubbel vinstmaskin som får bankerna att blekna.

Redan för 12 år sen tog Stockholm Stad ut 3.85 miljarder kronor i vinst ur sina kommunala bostadsbolag. Carl Cederschiöld (m) gav då svar på tal: ”Man kan inte konfiskera något som man äger. Det är stockholmarna som äger bostäderna, inte hyresgästerna.” Rent formellt har Carl helt rätt och bolagen har klarat sig utmärkt sen dess!

Vinstuttag ur kommunala bostadsbolag har dock inget med politisk tillhörighet att göra. Systemet har varit väl fungerande i flera årtionden och en välkommen pluspost vid planeringen av kommunens budget - rött eller blått styre har egentligen inte haft någon betydelse då synsättet i grunden är det samma.

Givetvis underlättar vinstuttaget att generellt hålla ner skattetrycket och ger även möjlighet till skattesubventioner till andra bostadsformer som t.ex. bostadsrätt och småhus. Det är dessutom fler som tillsammans bor i bostadsrätt och villa jämfört med hyresrätt. Så som helhet kan man säga att flertalet med tiden får det bättre.

Kan det då finnas ett etiskt dilemma? Det är ju inte verksamhet som så mycket handlar om att ta fram en unik produkt. Det finns inte någon direkt konkurrens. Hyresgästen kan dock ses som en mycket lönsam produkt, visserligen med generellt sämre privatekonomi än övrig befolkning. Är de bara tillräckligt många så genererar de dock utan problem en miljardvinst till samhället som helhet.

Kan vi leva med att det här är ”Robin Hood” fast tvärt om? Då kanske det går att få ut 8% i årets hyreshöjning? Var går gränsen för att effektivast ge bostadsrätter och småhus de bästa förutsättningarna? Som sagt ägarnas direktiv gäller än i dag ”Man kan inte konfiskera något som man äger. Det är stockholmarna som äger bostäderna, inte hyresgästerna.”

...

Svenska Bostäder AB - Robin Hood fast tvärtom

Hyresgästföreningens förhandlingsdelegation fick besök av en mindre delegation från Svenska Bostäder AB med Pelle Björklund VD i spetsen. Vi pratar nu om det största och rikaste bostadsbolaget i Sverige. Han talade om att bolaget på sikt behöver genomföra större hyreshöjningar för att bedriva sin verksamhet enligt affärsmässiga principer. Pelle var dock beredd på att så här i början delvis frångå principerna. Han gav oss därför enligt sin mening ett generöst bud på enbart 4,3% i hyreshöjning för 2011.

Pelle gav oss följande förklaring:
Tre tidsperioder med staplar skissades av Pelle på whiteborden. Varje stapel visade fördelningen av bolagets skulder/tillgångar vid olika tidsepoker med en bas som för enkelhets skull fick vara 100 milj. Fördelningen har vandrat från 98/2 till 70/30 och idag har vi slutligen 0/100 dvs inga skulder bara tillgångar. Resonemanget som följer bygger på att beloppet av summan på skuld och tillgång är konstant.

Pelle påpekade att banken vill ha avkastning på sitt kapital dvs få ränta på skulden. Denna skuld har i alla år varit med i balansräkningen och påverkat både företagets resultat och krav på hyresnivå och årliga höjningar. Pelle påstod att så länge beloppen för avkastning på tillgångar har varit låga så har Hyresgästföreningen gått med på liknande ränteutdelning på tillgångarna. Enligt Pelle är det precis samma resonemang som gäller idag. Det råkar bara vara så att nu består det egna kapitalet av enbart tillgångar och inga skulder. Avkastning enligt Pelle på det egna kapitalet och hur det påverkar hyran är egentligen konstant. Avkastningen är endast en procentuell fördelning mellan bank och bostadsbolag dvs skulder/tillgångar. Båda posterna påverkar hyran positivt.

Lite funderingar från mig:

En bank lånar verkligen ut sitt kapital. SB sitter enbart på sitt eget kapital och vill ändå ha ränta utan att låna ut det. Hyresgästen får inget lån att disponera själv utan blir endast ett investeringsobjekt. Ur sin egen ficka förser hyresgästen bostadsbolaget med medel som garanterar en fast ränta. Begreppet slavränta finns inte men bör kanske införas.

Vid en god utförsäljning där bostadsbolaget får sälja till marknadspris så ökar tillgångarna givetvis mer. Det ger även en rak belastning på avkastningskravet med krav på höjd hyra. Om bostadsbolaget där i mot gör en dålig affär och säljer till underpris så minskar kravet på höjd hyra för kvarvarande hyresgäster! I båda fallen minskar dock antalet kvarvarande hyresgäster som då belastas med ett högre avkastningsbelopp.

Beloppet på avkastningen för den enskilde hyresgästen är alltså inte konstant utan eskalerar med den modell Pelle presenterat. Pelle anser att 3,25% avkastning på tillgångarna är rimligt idag. ”Andra” tar 7% utifrån ”affärsmässiga principer”.

En affärsmässig princip borde vara att verkligen investera kapitalet i säkra värdepapper på den affärsmarknad som finns. T ex statsobligationer eller liknande ger ca 1-2% i fast ränta under 1-5 års löptid. Om 10 miljarder i tillgångar finns tillgängliga kan bostadsbolaget optimera placeringarna utifrån företagets långsiktiga plan.

Den sista punkten ger oss förhoppningsvis möjlighet att i slutändan diskutera ”nollade” hyror då bolaget i realiteten spricker av kapital.

Om Pelles förlag till avkastning går igenom kommer vi framtiden enbart diskutera hyreshöjningar över 6%. En bättre ekonomi än vad SB har idag är svår att tänka sig.

...

HYRESRÄTT á la LELÅNGHUS - Ej att förväxla med bostadsrätt

Äntligen är jag inte ensam. Det finns en Rosa i Rågsved som ser lika rött på Lelånghus, byggherre och husvärd i Rågsved, som jag. Att hon är vänsterpartist och jag kristdemokrat gör egentligen saken bara bättre. Hon har fått med sig ett borgarråd och de har på egen hand gjort en "besiktning" av studentskraporna på Bjursätragatan 6-8. De är lika arga som jag över hur dåligt allt är gjort och att de hus som byggs aldrig verkar bli klara i tid.

Jag har också en kontakt, Göran Oljeqvist som sitter för Kd i stadsbyggnadsnämnden. Han har i en månad försökt ta reda på mer och förhoppningsvis kommer Lelånghus att få det hett om öronen. Mina kontakter med hyresgästföreningen ha inte givit något så här långt. De har kanske fullt upp med att försöka stoppa ombildningar av hyreshus. Några är säkert fina investeringsobjekt sett ur köparens perspektiv.

I ett större perspektiv är jag orolig för att hyresrätten tillåts bli andra klassens flerfamiljshus. Bara ett par hundra meter bort byggs det nya bostadsrätter. Det märks att det är klasskillnad på de två byggherrarna. Ingen skulle satsa en miljon och flytta in i Lelångshus skeva hus med hål i taket. Huset på Bjursätragatan 52 ser faktiskt fallfärdigt ut redan innan någon flyttat in!

En dålig husvärd drar ofta till sig svaga hyresgäster - speciellt om det enda viktiga är att hyran är tillräckligt låg. Trygga och glada hyresgäster bor kvar länge. På Askersundsgatan är det mer ruljans på omflyttningen. Det skulle vara synd om förtätningen av Rågsved endast leder till mer segration.

Rent politiskt klingar det givetvis dåligt med Alliansens tanke - att blanda med bostadsrätter för att få en jämnare spridning av olika socialgrupper i förorterna. Bra hyresrätter ger säkert samma effekt - men dåliga gör det nog inte.

...