Tre guldpengar till tre tiggare

På DN debatt tar Rothstein i från tårna för att skapa debatt om de som står längst ner i välfärdskedjan. En hemlös tiggare har i regel obefintliga resurser att själv göra något åt sin situation. Det går att kritisera ordvalet men ett mer välbalanserat hade förmodligen inte gått igenom mediabruset. Nu upprör Rothstein och får igång en välbehövlig debatt. Det ger honom även en möjlighet att utveckla temat i nästa inlägg på DN debatt. Bra gjort!

Vårt samhälle är idag mer segregerat. Skillnaden mellan de som har och inte har är större. Det är denna samhällsstruktur som Rothstein vill belysa med sin rubriksättning. Hade skillnaderna i Sverige eller kanske ännu tydligare i hela EU varit mindre så hade förmodligen det utbredda tiggeri vi alla ser runt omkring oss inte existerat.

Om jag dels dövar mitt eget samvete med att dela ut tre guldpengar till tre tiggare utmed min färd till Stureplan och dels sanktionerar ett välgörenhetssamhälle från förra århundradet så blir resultatet förödande. 

Att hjälpa någon att hjälpa sig själv saknas helt. Begreppet empowerment finns inte där guldpengen faller ner i bägaren.

...

Men Överenskommelsen då?

Tunga representanter för det ideella föreningslivet tar på DN Debatt upp att vi kommit till ett vägskäl och är tvingade att växla spår.

Spelplanen, beslutad av riksdagen, där människors egenorganisering i allmännyttiga ideella föreningar fått en gynnad ställning håller på att ritas om – utan att politikerna tagit några beslut om att förändra den. [...] Ska ideella föreningar tvingas ge sig ut på en marknad och konkurrera med privata företag utan att någon hänsyn tas till våra speciella förutsättningar rycks grunden för oss bort. Vad kommer då att hända med det ideella engagemang som i dag omfattar varannan svensk?

Det nya samhällskontraktet ingår i spelet och därmed allas vår välfärd. De exempel på myndighetsutövning som tas upp av författarna i debattartikeln verkar gå rakt emot Överenskommelsen på det sociala området. För 5 år sedan skrevs den gemensamt under av regeringen, SKL och de idéburna organisationerna. Har det i praxis hänt så lite under åren som gått? På de möten som skett runt omkring i landet talas det ofta om att ansvariga nyckelpersoner från det offentliga, både politiker och tjänstemän, lyst med sin frånvaro. Det finns undantag men det återkommande mönstret oroar och är förbryllande. Stämmer det och i så fall varför? Samtidigt som stora förändringar sker runt omkring oss så verkar oftast tjänstemän på berörda verk och myndigheter ha en annan syn än civilsamhället om vad som gäller och bör göras. Kanske är de oroliga för att de själva kommer att blir överflödiga om de inte stretar emot (?) 

Den 4:e december sker en uppföljningskonferens av Överenskommelsen. Vilka kommer det offentliga att skicka dit? Kommer det tråkiga mönstret att upprepas? Jag noterar dock att det är skillnad på folk och fä. Konferensavgiften är på 550 kr för deltagare från de offentliga och gratis för idéburna. Om det skall ses som att det offentliga är VIP-gäster eller tvärtom är kanske inte så intressant. Men skapar avgiften verkligen ett incitament för att fler nyckelpersoner från det offentliga kommer att närvara? Kanske är en bättre lösning att låta avgiften vara på 250 kr och frivillig för alla parter. Det rimmar åtminstone bättre med Överenskommelsens princip om ett inkluderande förhållnings- och arbetssätt. 

Oavsett om avgiften är bra eller dålig så är uppföljningskonferensen ett välkommet initiativ. Det är viktigt att finna fram till de trygga relationer som idag verkar saknas mellan parterna. Tilliten i att förstå varandras perspektiv, behov och begränsningar är en grundbult för att kunna bygga de broar som det kommande välfärdssamhället kräver. 

Men tiden är knapp. Det går inte att vänta 5 år till.

...

Miljonprogrammet - Långsiktighet på villovägar

Fastighetsägarnas branschorganisation vill ta bort hyresregleringen för att fritt kunna höja hyrorna. Assar Lindbeck, ekonomiforskare håller med och anser även att de kommunala bolagen behöver sälja av delar av sitt bestånd för att ha råd att rusta upp de hus de har kvar.

Så vem skall nu betala för kalaset för det som finns kvar? Om vi bara ser till hyresgästerna i storstäderna så är ekonomiskt svaga socialgrupper överrepresenterade dvs arbetslösa, pensionärer, ensamstående mödrar etc. Ofta är de hänvisade till lågavlönade yrken inom t.ex. vård och omsorg. Det är redan idag svårt att på sjukhus och vissa serviceföretag få tag i kompetent personal. Om dessa hyresgäster tvingas flytta till orter där hyran är bättre anpassad till lönen så uppstår ett dubbelt resursproblem. Kommunen kan inte betala högre löner till en arbetskraft som ändå inte finns tillgänglig. Det blir ju för dyrt att flytta in till storstaden. Bemanningsföretag gnuggar händerna och kommunen biter sig i svansen och får dra ner på servicen då budgeten inte räcker till. Det här är enkla marknadsmässiga principer där begreppen efterfrågan och tillgång är grundläggande byggklossar.

I Stockholm har ansvariga politiker i allmännyttan redan sålt av de mest attraktiva delarna av bestånden till de som har råd - för ett pris oftast långt under marknadsvärdet. Vinst har man dessutom rikligt plockat ut ur bostadsbolagen under åren. Carl Cederschiöld (m), finansborgarråd, tog ut ett par miljarder med förklaringen att: ”Man kan inte konfiskera något som man äger. Det är stockholmarna som äger bostäderna, inte hyresgästerna...”. Förvaltningsrätten har nyligen fått in en överklagan från ett par hyresgäster i Stockholms allmännytta, då ägarna vill fortsätta ta ut stora vinster även ur framtidens krympande allmännytta.

Barnet i HC Andersens saga, Kejsarens nya kläder, skulle mycket väl kunna utropa:

Om fastighetsägaren inte förvaltar sitt hus hur går det då med underhållet? 

Nu står miljonprogrammet naket och fryser utan kläder. De ansvariga sitter framför en annan brasa och beundrar ”sina nya kläder”. Plaggen är av det fashionabla märket ”Marknadsmässiga principer”. En riktigt bra affärsidé om vi låter bli att se på baksidan av myntet.

...

Att ljuga elegant med retorik

På Brännpunkt SVD, skriver Pelle och Christer med en mustig och ödesmättad retorik:

Denna förhandlingsstrategi (Hyresgästföreningens) är en av orsakerna till att ett gigantiskt underhållsberg byggts upp hos många fastighetsbolag. I förlängningen kräver Hyresgästföreningen sedan att skattebetalarna ska stå för kostnaderna för det bortprutade underhållet.

Vilka sakfakta bygger då dessa herrar sin hypotes på?

Långsiktigheten har bolaget skött alldeles på egen hand i årtionden och alltid följt ägarens direktiv enligt ”affärsmässiga principer”. Pelle har alltid stolt pratat om det uppdrag och det ansvar han har inför ägaren och de direktiv han måste följa. Låt oss nu se på dessa bolag som Hyresgästföreningen skall ha utarmat under så lång tid. Vad säger omvärlden och vår historia om dessa fastighetsbolag?

I AffärsVärldens artikel: Bostäder bättre än börsen, från 21 september 2011, går det att läsa: ”Svenska fastighetsbolag gjorde rekordresultat 2010 och sitter nu med stinna kassor redo att investera i hyresfastigheter.”

Att driva ett bostadsbolag enligt ”affärsmässiga principer” kan som sagt bli mer lönsamt än bankverksamhet och aktier. Bolaget tar bara ut en årligen ackumulerad ränta i form av hyreshöjningar som alltid ligger gott över inflationsindex - utan att ens låna ut några medel. Bolaget kan i stället placera sina ekonomiska medel i placeringar som ger ytterligare vinst. En dubbel vinstmaskin som får bankerna att blekna.

Redan för 12 år sen tog Stockholm Stad ut 3.85 miljarder kronor i vinst ur sina kommunala bostadsbolag. Carl Cederschiöld (m) gav då svar på tal: ”Man kan inte konfiskera något som man äger. Det är stockholmarna som äger bostäderna, inte hyresgästerna.” Rent formellt har Carl helt rätt och bolagen har klarat sig utmärkt sen dess!

Vinstuttag ur kommunala bostadsbolag har dock inget med politisk tillhörighet att göra. Systemet har varit väl fungerande i flera årtionden och en välkommen pluspost vid planeringen av kommunens budget - rött eller blått styre har egentligen inte haft någon betydelse då synsättet i grunden är det samma.

Givetvis underlättar vinstuttaget att generellt hålla ner skattetrycket och ger även möjlighet till skattesubventioner till andra bostadsformer som t.ex. bostadsrätt och småhus. Det är dessutom fler som tillsammans bor i bostadsrätt och villa jämfört med hyresrätt. Så som helhet kan man säga att flertalet med tiden får det bättre.

Kan det då finnas ett etiskt dilemma? Det är ju inte verksamhet som så mycket handlar om att ta fram en unik produkt. Det finns inte någon direkt konkurrens. Hyresgästen kan dock ses som en mycket lönsam produkt, visserligen med generellt sämre privatekonomi än övrig befolkning. Är de bara tillräckligt många så genererar de dock utan problem en miljardvinst till samhället som helhet.

Kan vi leva med att det här är ”Robin Hood” fast tvärt om? Då kanske det går att få ut 8% i årets hyreshöjning? Var går gränsen för att effektivast ge bostadsrätter och småhus de bästa förutsättningarna? Som sagt ägarnas direktiv gäller än i dag ”Man kan inte konfiskera något som man äger. Det är stockholmarna som äger bostäderna, inte hyresgästerna.”

...

Svenska Bostäder AB - Robin Hood fast tvärtom

Hyresgästföreningens förhandlingsdelegation fick besök av en mindre delegation från Svenska Bostäder AB med Pelle Björklund VD i spetsen. Vi pratar nu om det största och rikaste bostadsbolaget i Sverige. Han talade om att bolaget på sikt behöver genomföra större hyreshöjningar för att bedriva sin verksamhet enligt affärsmässiga principer. Pelle var dock beredd på att så här i början delvis frångå principerna. Han gav oss därför enligt sin mening ett generöst bud på enbart 4,3% i hyreshöjning för 2011.

Pelle gav oss följande förklaring:
Tre tidsperioder med staplar skissades av Pelle på whiteborden. Varje stapel visade fördelningen av bolagets skulder/tillgångar vid olika tidsepoker med en bas som för enkelhets skull fick vara 100 milj. Fördelningen har vandrat från 98/2 till 70/30 och idag har vi slutligen 0/100 dvs inga skulder bara tillgångar. Resonemanget som följer bygger på att beloppet av summan på skuld och tillgång är konstant.

Pelle påpekade att banken vill ha avkastning på sitt kapital dvs få ränta på skulden. Denna skuld har i alla år varit med i balansräkningen och påverkat både företagets resultat och krav på hyresnivå och årliga höjningar. Pelle påstod att så länge beloppen för avkastning på tillgångar har varit låga så har Hyresgästföreningen gått med på liknande ränteutdelning på tillgångarna. Enligt Pelle är det precis samma resonemang som gäller idag. Det råkar bara vara så att nu består det egna kapitalet av enbart tillgångar och inga skulder. Avkastning enligt Pelle på det egna kapitalet och hur det påverkar hyran är egentligen konstant. Avkastningen är endast en procentuell fördelning mellan bank och bostadsbolag dvs skulder/tillgångar. Båda posterna påverkar hyran positivt.

Lite funderingar från mig:

En bank lånar verkligen ut sitt kapital. SB sitter enbart på sitt eget kapital och vill ändå ha ränta utan att låna ut det. Hyresgästen får inget lån att disponera själv utan blir endast ett investeringsobjekt. Ur sin egen ficka förser hyresgästen bostadsbolaget med medel som garanterar en fast ränta. Begreppet slavränta finns inte men bör kanske införas.

Vid en god utförsäljning där bostadsbolaget får sälja till marknadspris så ökar tillgångarna givetvis mer. Det ger även en rak belastning på avkastningskravet med krav på höjd hyra. Om bostadsbolaget där i mot gör en dålig affär och säljer till underpris så minskar kravet på höjd hyra för kvarvarande hyresgäster! I båda fallen minskar dock antalet kvarvarande hyresgäster som då belastas med ett högre avkastningsbelopp.

Beloppet på avkastningen för den enskilde hyresgästen är alltså inte konstant utan eskalerar med den modell Pelle presenterat. Pelle anser att 3,25% avkastning på tillgångarna är rimligt idag. ”Andra” tar 7% utifrån ”affärsmässiga principer”.

En affärsmässig princip borde vara att verkligen investera kapitalet i säkra värdepapper på den affärsmarknad som finns. T ex statsobligationer eller liknande ger ca 1-2% i fast ränta under 1-5 års löptid. Om 10 miljarder i tillgångar finns tillgängliga kan bostadsbolaget optimera placeringarna utifrån företagets långsiktiga plan.

Den sista punkten ger oss förhoppningsvis möjlighet att i slutändan diskutera ”nollade” hyror då bolaget i realiteten spricker av kapital.

Om Pelles förlag till avkastning går igenom kommer vi framtiden enbart diskutera hyreshöjningar över 6%. En bättre ekonomi än vad SB har idag är svår att tänka sig.

...

Pandoras ask är öppen- byggherren lyfte bara på locket

... och först ut kom Lelånghus.

MEN... Hur kunde Lelånghus lyckas med att både bygga, få hyresgäster av Stockholms Bostadsförmedling och bli förvaltare till husen. Det borde vara en saga – men det är det inte.

Fanns det ingen fungerande lagstiftning?

Saknades direktiv mellan politiker och tjänstemän?

Fanns det inga rutiner för granskning av anbuden vid upphandlingen?

När tjänstemännen saknar verktyg får Hyresgästföreningen rycka ut som ambulans och brandkår. Några egna resurser har tydligen inte förvaltningen.

Det är både tafatt och uddlöst när Stadsbyggnadskontoret utfärder nyttjandeförbud som drabbar oskyldiga hyresgäster. De utsatta blir bara oskyldiga spelbrickor i ett laglöst spel där förvaltningen saknar egna medel. Att enbart delegera vidare till Lelånghus och låta dem informera och utrymma huset, är dömt att misslyckas - med eller utan vite. Att det går ytterligare 10 dagar utan att förvaltningen lyfter ett finger gör inte saken bättre.

När ett träd med rotröta behöver huggas ned används yxa.
Att använda lösnaglar är fel. De duger inte ens att ta bort löven med.

Justitieminister
Beatrice Ask är bra insatt i problematiken. Hon lade i förra veckan fram en regeringsproposition till en ny lag, som mer effektivt tvingar oseriösa husvärdar att gå med på tvångsförvaltning. Den nuvarande lagstiftningen är för uddlös.

Men visst vore det ännu bättre att inte bara se på biverkningarna. Att behandla symtom och inte orsak är dyrbart i längden. Vilken lag hindrar att det som hänt egentligen aldrig skulle kunna hända? Finns lagen så saknas kunskap hur den skall tillämpas.

Med sitt civilkurage har Hyresgästföreningen
kvalat in i en högre liga.

Jag har en dröm klädd i rosa skimmer. Tillsammans sitter Hyresgästföreningens jurister med lagråd, politiker och förvaltning. Ett helt ny heltäckande lag växer fram som tillämpas med hela snickarverkstans artilleri. Där finns allt från skalpell till slägga. Byggbranschen får till sist sin Lex Maria. För att aldrig glömma - Lex Lelång blir dess bitterljuva namn.

Det senaste är dock ett nytt sensationellt uttalande i TV4 från förvaltningen. Vad är det Leif Fransson, socialchef på Stadsdelsförvaltningen försöker säga? Skall verkligen de drabbade hyresgästerna behandlas “som hemlös som vilken som helst” och “då får man titta på hotellboenden och andra former av boenden... och alla som kommer att bo (där) får själva betala för den kostnaden”.

Jag hoppas det bara är det fikonspråk som endast förstås av tjänstemän inom förvaltningen. Dumt det också. Men om det är vanlig svenska...

Terje! Har du en ambulans till och en handfull jurister från Hyresgästföreningen? En grupptalan kan bli nödvändig.

...

Lelånghus har kanske byggt sitt sista hus

Det kallar jag undersökande journalistik när den är som bäst. Per Ingvarsson, reporter på TV4 Stockholm, har fått in en riktig fullträff. En ful fisk sprattlar i nätet. Nu kan den granskas.

Ewa Skalleberg, Biträdande tillsynsdirektör på Arbetsmiljöverket får tillreda fångsten Blir den halstrad eller kokt? Hade hon bara tidigare fått se filmen på hustaket hade hon direkt stoppat bygget. Redan i december 2008 gjorde jag ett par försök att prata med Arbetsmiljöverket. MEN fick endast tag i trötta inspektörer som inte hade tid. Det var synd.

Arbetsmiljöverket tar i alla fall nu direkt kontakt med Lars-Erik Rhodin, vd på Lelånghus. Han har mycket att förklara. Hittills har han skickligt hoppat från kommun till kommun och lämnat byggförbud och olyckliga hyresgäster bakom sig. En riktig sol-och-vårare! Till synes sorglös och med hurtiga kommentarer, passar han bättre som komiker i Parlamentet TV4. I egenskap av byggherre blir det bara smaklöst. Svalöv kommun kan nu bli nästa mål.

Jag kan dock inte sluta fundera på varför Lelånghus AB så enkelt kunde inta huvudstaden. Varken kommunansvariga eller Arbetsmiljöverket var vakna. I lugn och ro kunde husen i Rågsved växa upp som flugsvampar. Många från de berörda grannhusen har under tiden klagat mängder av gånger. Men ingen myndighet eller kommunansvarig reagerade och satte stopp för bygget.
Varför blev det så?

...