Svenska Bostäder AB - Robin Hood fast tvärtom

Hyresgästföreningens förhandlingsdelegation fick besök av en mindre delegation från Svenska Bostäder AB med Pelle Björklund VD i spetsen. Vi pratar nu om det största och rikaste bostadsbolaget i Sverige. Han talade om att bolaget på sikt behöver genomföra större hyreshöjningar för att bedriva sin verksamhet enligt affärsmässiga principer. Pelle var dock beredd på att så här i början delvis frångå principerna. Han gav oss därför enligt sin mening ett generöst bud på enbart 4,3% i hyreshöjning för 2011.

Pelle gav oss följande förklaring:
Tre tidsperioder med staplar skissades av Pelle på whiteborden. Varje stapel visade fördelningen av bolagets skulder/tillgångar vid olika tidsepoker med en bas som för enkelhets skull fick vara 100 milj. Fördelningen har vandrat från 98/2 till 70/30 och idag har vi slutligen 0/100 dvs inga skulder bara tillgångar. Resonemanget som följer bygger på att beloppet av summan på skuld och tillgång är konstant.

Pelle påpekade att banken vill ha avkastning på sitt kapital dvs få ränta på skulden. Denna skuld har i alla år varit med i balansräkningen och påverkat både företagets resultat och krav på hyresnivå och årliga höjningar. Pelle påstod att så länge beloppen för avkastning på tillgångar har varit låga så har Hyresgästföreningen gått med på liknande ränteutdelning på tillgångarna. Enligt Pelle är det precis samma resonemang som gäller idag. Det råkar bara vara så att nu består det egna kapitalet av enbart tillgångar och inga skulder. Avkastning enligt Pelle på det egna kapitalet och hur det påverkar hyran är egentligen konstant. Avkastningen är endast en procentuell fördelning mellan bank och bostadsbolag dvs skulder/tillgångar. Båda posterna påverkar hyran positivt.

Lite funderingar från mig:

En bank lånar verkligen ut sitt kapital. SB sitter enbart på sitt eget kapital och vill ändå ha ränta utan att låna ut det. Hyresgästen får inget lån att disponera själv utan blir endast ett investeringsobjekt. Ur sin egen ficka förser hyresgästen bostadsbolaget med medel som garanterar en fast ränta. Begreppet slavränta finns inte men bör kanske införas.

Vid en god utförsäljning där bostadsbolaget får sälja till marknadspris så ökar tillgångarna givetvis mer. Det ger även en rak belastning på avkastningskravet med krav på höjd hyra. Om bostadsbolaget där i mot gör en dålig affär och säljer till underpris så minskar kravet på höjd hyra för kvarvarande hyresgäster! I båda fallen minskar dock antalet kvarvarande hyresgäster som då belastas med ett högre avkastningsbelopp.

Beloppet på avkastningen för den enskilde hyresgästen är alltså inte konstant utan eskalerar med den modell Pelle presenterat. Pelle anser att 3,25% avkastning på tillgångarna är rimligt idag. ”Andra” tar 7% utifrån ”affärsmässiga principer”.

En affärsmässig princip borde vara att verkligen investera kapitalet i säkra värdepapper på den affärsmarknad som finns. T ex statsobligationer eller liknande ger ca 1-2% i fast ränta under 1-5 års löptid. Om 10 miljarder i tillgångar finns tillgängliga kan bostadsbolaget optimera placeringarna utifrån företagets långsiktiga plan.

Den sista punkten ger oss förhoppningsvis möjlighet att i slutändan diskutera ”nollade” hyror då bolaget i realiteten spricker av kapital.

Om Pelles förlag till avkastning går igenom kommer vi framtiden enbart diskutera hyreshöjningar över 6%. En bättre ekonomi än vad SB har idag är svår att tänka sig.

...